Es gibt viele Gründe, den Wert einer Immobilie zu wissen. Eine realistische Preisfindung ist allerdings schwieriger geworden. Was teuer ist und was billig, hängt vom Blickwinkel - und bei Immobilien von der Lage des Objekts ab. Die Preise für Wohnungen und Häuser können sogar von Bezirk zu Bezirk weit auseinandergehen. Und je nach Bauqualität und Ausstattung gelten unterschiedliche Preisklassen. Jeder vierte Verkäufer neigt dazu, den Wert seiner Immobilie deutlich zu überschätzen.
Käufer suchen dagegen nach Mängeln, um den Preis zu drücken. Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, spielt daher eine wichtige Rolle, um eine reelle Einschätzung für alle Beteiligten zu geben. Die Ermittlung erfolgt nach drei Verfahren, die der Gesetzgeber festgelegt hat (s. Kasten links). Aber nicht nur beim Verkauf kommt es auf den Verkehrswert an, auch wer seine Immobilie beleihen oder an Angehörige verschenken oder vererben will, muss den Wert des Objekts kennen. Gleiches gilt für von Scheidung, Insolvenz oder Enteignung betroffene Immobilienbesitzer. Der Verkehrswert ist der stichtagsbezogene Preis, der mit größter Wahrscheinlichkeit für ein Grundstück oder eine Immobilie am freien Markt zu erzielen wäre.
Online & Co.
Wer eine schnelle, aber grobe Einschätzung benötigt, was ein Haus oder eine Wohnung gerade wert ist, kann Online-Bewertungen im Internet zu Rate ziehen. Für rund 30 Euro erfahren Interessenten, was ihre Wohnung, ihr Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhaus wert ist. Die Wohnlage bewertet das Programm automatisch anhand der Adresse. Die Ausstattung müssen Immobilienbesitzer auf einer Skala von sehr einfach bis sehr hochwertig selbst einstufen. Bei dieser Bewertungsmethode können Nutzer allerdings Besonderheiten, die Zu- oder Abschläge rechtfertigen, nur sehr selten berücksichtigen.
Makler
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt dagegen genaue Vorstellungen, welche Preisspanne für das Objekt angemessen ist. Hier sind Sachverständige wie etwa Makler unerlässlich. Doch Vorsicht: Nicht alle sind seriös. Schwarze Schafe suchen den schnellen Abschluss plus Provision, sodass der Wert nicht immer realistisch eingeschätzt und Verkäufer das Objekt häufig unter Wert verkaufen. Eine Immobilie findet dagegen oft keinen Käufer, wenn sie erkennbar über dem Marktwert angeboten wird. Während der Wartezeit laufen Bewirtschaftungskosten für die Immobilie kontinuierlich weiter. Zudem lassen die Zinserträge durch den erhofften Verkauf auf sich warten.
Gutachter
Immobilien, die vom Standard abweichen oder Baumängel aufweisen, sollten stets von einem unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter bewertet werden. Auch Personen, die genau wissen müssen, was eine Immobilie wert ist, weil das Resultat für einen Rechtsstreit wichtig ist, sollten einen Experten beauftragen. Beispiele: Scheidung, Erbstreit oder Steuerforderungen. Ein Verkehrswertgutachten der Gutachterausschüsse hat allerdings seinen Preis. Bei Sachverständigen wie Bauingenieuren oder Architekten fallen Honorare an, die frei ausgehandelt werden und bis zu 2000 Euro betragen.
Wichtig: Der Beruf des Gutachters ist gesetzlich nicht geschützt. Betroffene sollten daher einen von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wählen (www.svv.ihk.de). Auf Nummer sicher geht auch, wer sich an bekannte Prüfdienstleister wie z.B. den TÜV wendet (Bsp.: www.bauexperts.de). Diese Experten verfügen nicht nur über langjähriges Fachwissen, sondern auch über regionale und überregionale Marktkenntnisse. Immobilienbesitzer und Käufer sollten sich nicht scheuen, den Gutachter nach seinen Qualifikationen zu fragen.
Vorteile: Ein Gutachten gibt dem Verkäufer Klarheit über den tatsächlich erzielbaren Preis und bewahrt ihn davor, durch nicht marktgerechte Vorstellungen auf seiner Immobilie sitzen zu bleiben. Ein Gutachten ist zudem ein gutes Verkaufsargument. Es schafft Vertrauen beim Kaufinteressenten, dass ein erfahrener Sachverständiger die gewünschte Immobilie bereits sorgfältig geprüft hat.
Wofür ist überhaupt ein Verkehrswertgutachten wichtig?
Bank
Auch für Finanzierungsinstitute ist eine praxisgerechte Einschätzung des Wertes der Immobilie Voraussetzung für eine Finanzierungszusage. Banken sind oft zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung. Da sie kein Geld verlieren wollen, finanzieren sie deshalb meist nicht den gesamten Kaufpreis, um im Fall einer Zwangsversteigerung nicht draufzuzahlen. 80 Prozent vom Verkehrswert ist meist der Beleihungswert. Er liegt somit in der Regel unterhalb des Verkehrswerts.
Finanzamt
Verkäufer von Immobilien sollten vor dem Fiskus auf der Hut sein. So müssen Verkäufer von vermieteten Immobilien (Anlageobjekt) den Verkaufsgewinn versteuern, wenn sie ihr Haus oder Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Es liegt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft vor. Erst wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist, ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, kann die Immobilie auch steuerfrei veräußern. Die zehnjährige Spekulationsfrist greift in diesen Fällen nicht.
Erbe
Auch Erben müssen sich auf strengere Bewertungsregeln einstellen. Seit 2009 ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie maßgebend. Die früheren Bewertungsregeln, durch die selbst genutzte Immobilien häufig nur mit 60 Prozent des Verkehrswerts eingingen, gibt es nicht mehr. Lediglich bei vermieteten Immobilien gewährt der Fiskus einen Abschlag von zehn Prozent vom Verkehrswert. Hat das Finanzamt den Wert einer Immobilie zu hoch angesetzt, können sich Erben und Beschenkte mit einem Gegengutachten wehren. Finanzamt und Gutachter greifen auf die drei normierten Verfahren bei der Wertermittlung zurück.
Freibeträge
Dank der Steuerfreibeträge haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, schon zu Lebzeiten enorme Vermögenswerte wie Haus oder Eigentumswohnung an die Angehörigen zu übertragen. Jeder Elternteil kann jedem Sprössling alle zehn Jahre Werte bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Dieser Freibetrag greift unabhängig davon, ob der Nachwuchs die geschenkte Immobilie selbst bezieht oder nicht. Da die Verkehrswerte durch die Reform höher geworden sind, sind die Freibeträge jetzt schneller „verbraucht“.
Quelle: www.focusmoney.de
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